Tento článek by mohl být užitečný všem, kteří hledají cestu a možnost, jak si zajistit pasivní příjem. Může být užitečný i těm, kteří mohou nabídnout možnost získání pasivního příjmu.
Pokud jste už četli některý z mých článků, znáte mou zásadní nevyžádanou radu: „čti, naslouchej, rozhodni“ (pořadí čti a naslouchej lze zaměnit při dodržení všech tří pokynů).
Pokud chcete číst článek na bílém pozadí, klikněte ZDE
O pasivním příjmu a investování píši podrobněji v jiných článcích (Jednoduše, do jednoho se všechno nevejde a čtení beletrie je zábavnější.)
Pasivní příjem získáváme třemi hlavními způsoby
- investováním (používáme peníze, které máme, k vydělávání dalších finančních prostředků),
- budováním majetku (pořízené aktivum v průběhu času generuje peníze),
- sdílením majetku (využití nebo pronájem aktiv, které vlastníme).
Nemovitosti jednoznačně patří mezi nejlepší a nejbezpečnější investiční příležitosti. Velikost globálního trhu s nemovitostmi byla v roce 2021 oceněna na 3,69 bilionu dolarů. V letech 2022 až 2030 se očekává tempo růstu o 5,2 % složenou roční mírou růstu (CAGR).
Budování majetku i sdílení majetku zpravidla představuje značné počáteční náklady související s pořízením nemovitosti nebo jeho rekonstrukcí. Navíc vlastnictví nemovitosti je řazeno k aktivu s nízkou likviditou (likvidita znamená dostupnost peněžních prostředků). To jsou hlavní důvody, proč někteří investoři nemohou tyto způsoby budování pasivního příjmu využít.
Řešení se nabízí v tokenizaci. Tokenizace nemovitostí se stala netradičním investičním nástrojem s výhodami pro emitenty i investory. Mnoho lidí chápe způsob fungování tokenizace nemovitostí chybně. Omyl spočívá v tom, že vlastnictví nemovitostních tokenů dává jejich držitelům právo na příslušný metr čtvereční dané nemovitosti.
Token
Token je digitální aktivum. Je to digitální reprezentace „čehosi,“ co běží na blockchainu. Může reprezentovat hodnotu, hlasovací právo, vklad, hmotnou (např. vozidla atd.) i nehmotnou věc (např. patenty, kryptoměny, digitální umění aj.) atd.
Je symbolem vlastnictví.
Token je část dat, která nahrazuje hodnotnější část dat. Tokeny nemají téměř žádnou vlastní hodnotu. Jsou užitečné pouze proto, že představují něco hodnotného. Lehce abstraktní, ale ne nepochopitelné. Vezměme si například řidičský průkaz, je to kartička (přeneseně token) k reprezentaci skutečnosti, že máme oprávnění řídit auto. Nebo si vezměme číslo primárního účtu (PAN). Token čísla kreditní karty má zachovány poslední čtyři číslice, ale zbývající číslice jsou náhodné. Je bezpečný pro uložení v databázi. Tento token sám o sobě nemůže nikdo, kdo má přístup k účtu kreditní karty, použít k jeho zneužití. Stává se vystavenou informací, zatímco citlivé informace, které token představuje, jsou bezpečně uloženy na centralizovaném serveru známém jako tokenový trezor. Pouze v trezoru tokenů lze původní informace zpětně mapovat na přidružený token. Uvedené hmatatelné reprezentace mají digitální podobu a vidíme digitální tokeny. Tokeny jsou digitální reprezentace částí aktiva.
Význam tokenů
Pojem „aktiva“ označuje téměř všechno, co má hodnotu. S aktivy můžeme obchodovat a převádět je na hotovost. V současné době jde většinu aktiv tokenizovat, což usnadňuje obchodování, přidává na ziskovosti, a v neposlední řadě zvyšuje bezpečnost.
Tokenizované aktivum je takové, které je digitálně reprezentováno v kusech ve formě tokenů.
Pro ilustraci můžeme uvést následující příklad. Existuje nemovitost v hodnotě $1 milion a je rozdělena na 10 000 tokenů. V tomto případě má každý token hodnotu $100 a my se rozhodneme koupit jeden z nich. Následně se tato nemovitost prodá za $3 miliony. V důsledku toho by náš token měl díky zhodnocení hodnotu $300.
Tokeny mají nepochybně spoustu výhod, zejména proto, že prospívají emitentům i investorům zvýšením likvidity aktiv. Usnadňují přístup k aktivům. Snižují náklady spojené s obchodováním. Díky tokenům je možné nakupovat či prodávat věci z virtuálního i fyzického světa. Od zlata přes půjčky či nemovitosti až po služby společností. Doposud bylo vlastnictví prokazováno fyzicky, na papíře (např. kupní smlouva, účtenka, v případě nemovitostí listem vlastnictví, který je zapsán v katastru nemovitostí). Tokenizací lze nově majetky a práva z fyzického světa převádět do blockchainu.
Typy tokenů
Měnové tokeny, mince a kryptoměny jsou online měnou, kterou lze využívat na nákup či prodej zboží a služeb. Mohou sloužit i jako prostředek k uchování hodnoty. Představitelem měnového tokenu je například bitcoin. Největším rozdílem oproti „klasické“ měně (dolar, euro, koruna), je ten, že kryptoměny jsou decentralizované a nezávislé na národní bance.
Bezpečnostní tokeny si nejlépe představíme jako cenné papíry. Vztahují se na ně i stejná práva a regulace. Znamenají podíl ve firmě a někdy i hlasovací právo.
Užitkové (utility) tokeny poskytují přístup ke službě, produktu nebo platformě společnosti. Jsou vlastně takovým poukazem na servis dané firmy. Mají reálné využití, takže jsou považovány za bezpečnější investici. Na rozdíl od tokenových cenných papírů nepodléhají regulačním omezením.
Majetkový (komoditní) token představuje fyzické aktivum. Majetkové tokeny jsou kryté standardními aktivy, jako je zlato, ropa i tzv. Fiat (koruny, eura, dolary) měny, které mají nezávislou hodnotu. Tokenizované zlato je jednoduše digitální token krytý zlatem. Majetkové tokeny se nejvíce používají pro online nákup těžko uskladnitelných či dostupných fyzických aktiv (např. nemovitostí, drahých kovů apod.)
Vytváření hodnoty tokenů
Hodnotu tokenů nemovitostí určuje řada faktorů, ke kterým bezesporu patří tržní hodnota aktiva a poptávky, likvidita tokenů, bezpečnost podkladového aktiva a užitečnost tokenu. Na jeho hodnotu může mít vliv i vydavatel nebo platforma tokenu.
Obecně lze rozlišit dva přístupy, které utvářejí hodnotu tokenu nemovitosti.
Whitepaper
Whitepaper neboli bílá kniha neboli bílý papír je dokument, který se obvykle vydává při emisi nových tokenů. Je to jakási zakládací listina, která uvádí podrobnosti o tokenu, co reprezentuje, kdo jej vydává, za jakým účelem je vydán a třeba i podmínky pro směnu tokenů. Můžeme si ho představit jako kryptoměnový prospekt. Doporučuje se před investicí vždy nejprve pročíst white-paper. Dozvíme se z něj například, jakým způsobem bude určována hodnota tokenu.
Nařízení MiCA (Markets in Crypto Assets), přinese do světa kryptoměn řadu změn. Jednou z nich je i povinnost při veřejném úpisu vlastních tokenů (tzv. ICO) zpracovat a vydat whitepaper.
Whitepaper bude muset obsahovat mimo jiné informace o emitovaném kryptoaktivu. Jeho technických parametrech. Právech do něj inkorporovaných. Údaje o vydavatelích kryptoaktiva, o rizicích souvisejících s investicí a řadu dalších informací stanovených nařízením MiCA.
Požadavky kladené na obsah whitepaperu mají mimo jiné za cíl nabídnout investorům jednodušší a ucelenější přístup k informacím o daném projektu. Investorům tím bude umožněno pochopit rizika vázající se k danému kryptoaktivu a učinit kvalifikované rozhodnutí o své investici. I přesto, že na rozdíl od prospektu nebude ve většině případů whitepaper podléhat žádnému předchozímu schválení, budou muset vydavatelé whitepaper regulátorovi předložit a vysvětlit, proč daná emise nespadá pod regulaci MiFID II.
Přísnější pravidla budou platit pro tokeny vázané na jiná aktiva a na tokeny elektronických peněz. V těchto případech již bude nutné získat schválení obsahu whitepaperu od regulačních úřadů. Tímto regulačním orgánem u nás bude Česká národní banka.
Obsah a postup schvalování těchto whitepaperů se velmi podobá schvalování prospektů cenných papírů, které je upraveno v nařízení o prospektu. Inspirace evropského zákonodárce je tedy zjevná.
Podle nařízení MiCA nebude povinnost vypracovat whitepaper v případě, kdy budou krypotoaktiva nabízena zdarma, jsou automaticky vytvářena těžbou nebo validací kryptoměnových transakcí, nebo v případě nezaměnitelných tokenů. Např. tzv. NFT jsou tedy z povinnosti vytvořit whitepaper osvobozeny.
Dále nebude nutné mít whitepaper schválený regulátorem v případě, že budou tokeny nabízeny méně než 150 osobám v jednom členském státě anebo pokud výše nabídky nepřesahuje 1 milion eur za období 12 měsíců, či pokud je nabídka určena výhradně kvalifikovaným investorům. Zde jsou stejné početní a objemové výjimky jako u nabídky investičních nástrojů zakotvené v nařízení o prospektu.
Vydavatelé regulovaných kryptoaktiv ponesou vůči jejich držitelům odpovědnost za správnost, úplnost a jasnost informací uvedených ve whitepaperu. Emitent musí rovněž dbát na opatření proti zneužívání trhu, kdy je povinen chránit vnitřní informace proti zneužití, a naopak včas s těmito informacemi seznámit veřejnost.
Nařízení MiCA si klade za jeden z hlavní cílů zabránit trestné činnosti na blockchainu a pomoci prostřednictvím informační povinnosti emitentů ochránit investory do kryptoprojektů. To je určitě záslužný počin, ale bez širší informační osvěty vůči retailovým investorům to samo o sobě nepomůže.
Nařízení MiCA nabude účinnosti v první čtvrtletí roku 2024.
Tokenizace
Tokenizace je proces výměny citlivých údajů za necitlivé údaje. Tzv. tokeny, které lze použít v databázi nebo interním systému, aniž by byly citlivé údaje vystaveny veřejnému odhalení. Jinými slovy, tokenizace je akt nahrazení citlivých dat jedinečnými identifikačními symboly, které zachovávají všechny kritické informace, aniž by byla ohrožena jejich bezpečnost.
Účelem tokenizace je chránit citlivá data a zároveň zachovat jejich obchodní užitečnost. Tokeny zachovávají určité aspekty původních dat, nejčastěji délku nebo strukturu, takže je lze bez přerušení využívat při obchodních operacích. Původní citlivá data jsou pak uložena na bezpečném místě mimo interní systémy organizace. Tokenizace začala s koncepcí ochrany datových aktiv. Pomocí technologie blockchain se vyvinula ve způsob ochrany vlastnictví mnoha dalších typů aktiv.
Výhody tokenizace
Cílem efektivní tokenizace je odstranit ze systémů organizací veškeré citlivé údaje. Každou sadu dat nahradit tokenem. Původní data uchovat v bezpečném prostředí, které je na systémech organizací nezávislé.
Správně navržená a implementovaná cloudová tokenizační platforma může zabránit vyzrazení citlivých údajů a zabránit útočníkům v získání jakýchkoli použitelných informací, ať už finančních nebo osobních.
Tokenizace však není bezpečnostní systém, který zabrání hackerům získat přístup do sítí a datových systémů. Pro tuto funkci je vytvořena řada různých bezpečnostních mechanismů.
Další výhodou tokenizace je, že organizace nemusí v případě narušení bezpečnosti dat informovat dotčené osoby. Pokud do prostředí pronikne útočník, může odcizit pouze tokeny, nikoli osobní údaje. Ve skutečnosti k žádnému narušení dat nedošlo, tudíž není třeba zasílat oznámení o narušení.
Jak token funguje na blockchainu
Blockchain je distribuovaný a decentralizovaný digitální záznam transakcí. Je to velmi specifický druh databáze. Můžeme si ho představit jako online knihu účetních záznamů. Informace v něm n e j s o u uloženy na jednom místě.
Token funguje na blockchainu jako digitální reprezentace vlastnictví daného aktiva. Znamená to, že hmotné či nehmotné aktivum bylo tokenizováno (převedeno na token) a jeho vlastník je zapsaný v síti blockchain. A se svým tokenem může dále nakládat.
Druhy tokenizace v rámci blockchainu
Zaměnitelná tokenizace. Standardní blockchainové tokeny. Mají identickou hodnotu, takže se mohou snadno vzájemně nahradit.
Nezaměnitelná tokenizace. Méně obvyklé blockchainové tokeny. Nemají stanovenou hodnotu. Místo toho představují vlastnictví aktiva, například digitálního umění nebo nemovitosti, které určuje hodnotu tokenu.
Správní tokenizace. Tokeny představující hlasovací práva. Lze je použít k hlasování a spolupráci v blockchainovém systému.
Užitná tokenizace. Tokeny používající se k poskytnutí přístupu k určitým produktům a službám v konkrétním blockchainu. Lze je použít k provádění činností, jako je placení transakčních poplatků nebo provozování decentralizovaného tržního systému.
Druhy tokenizace mimo blockchain
Trezorová tokenizace. Standardní typ tokenizace k ochraně platebních informací, kdy se token používá ke zpracování plateb bez poskytnutí čísla karty nebo jiných údajů.
Bez trezorová tokenizace. Typ tokenizace používaný pro zpracování plateb, který nevyžaduje pro uložení tokenu trezor. Místo toho používá kryptografická zařízení a algoritmy pro převod dat na token.
Tokenizace při zpracování přirozeného jazyka. Typ tokenizace rozkládající informace na jednodušší výrazy, aby byly pro počítače srozumitelnější. Zahrnuje tokenizaci slov a znaků.
Tokenizace nemovitostí
Tokenizace budov a pozemků je po celém světě stále populárnější, částečně kvůli rychlosti transakcí, eliminaci prostředníků a bezpečnosti.
V případě nemovitostí představují tokeny fyzický majetek (pozemky, obytné a komerční budovy). Jinými slovy, nemovitostní tokeny jsou obecně vázány na hodnotu fyzického aktiva. Tokenizací nemovitosti se rozumí převod nemovitosti do podoby digitálních tokenů. Tokeny jsou obchodovány
a registrovány na blockchainu. To přináší tradičně nelikvidnímu trhu mnoho výhod.
Blockchain bezpečně zajistí vlastnická práva právě díky své decentralizaci. Mimo toho umožňuje vlastnit zlomkové podíly i na obrovském majetku (např. umožnuje koupit pozemek, který bude odpovídat našemu rozpočtu v projektu, který mnohonásobně převyšuje naše finanční možnosti).
Tokenizace nemovitostí funguje podobně jako proces crowdfundingu. Aktivum je rozděleno na malé části pomocí chytrého kontraktu (smart kontrakt), automatizovaného kusu kódu, umístěného v blockchainu. Každý, kdo si koupí nebo vlastní token, stává se spoluvlastníkem nemovitostního projektu. Má tedy nárok na aktivum a s ním spojené zisky a ztráty.
Pro lepší pochopení předpokládejme, že někdo (majitelé) mají nemovitost v hodnotě 5 milionů korun a potřebují rychle hotovost. Zájemci (investoři), kteří ho osloví, však nemají požadovanou částku. Majitelé nejsou ochotni prodat svou nemovitost za nižší částku. Zde se hodí právě tokenizace. Majetek bude rozdroben a každá jednotka bude představovat určitou částku v digitálních tokenech. Tímto způsobem lze do majetku po určitou dobu snadno investovat. To se děje prostřednictvím decentralizované sítě, takže je zajištěna naprostá transparentnost.
Existují tři typy tokenizace nemovitostí:
- Rezidenční tokenizace – tento proces tokenizace zahrnuje vlastnictví rezidenčních nemovitostí pro instituce, vlastníky aktiv, investory a vývojáře.
- Komerční tokenizace – tento proces tokenizace zahrnuje tokenizaci komerčních nemovitostí pomocí právně přijatelných protokolů.
- Tokenizace trofejí – tady je tokenizace spojena s oblíbenými budovami na důležitých místech.
Hlavní procesy tokenizace nemovitostí
- Strukturování dohod – vlastník nemovitostí vybere v této fázi typ aktiv, které se mají digitalizovat. Musí být stanovena jasná práva k majetku a správa v závislosti na projektu. Musí být stanoveny podmínky. Musí být zvažovány platné předpisy, typ investora, jurisdikce, regulační rámce, daňové struktury ….
- Digitalizace a výběr – druhý krok zahrnuje ukládání (podmínek) informací o aktivech na blockchainu. Zahrnuje rovněž samotný výběr vhodného blockchainu s ohledem na zájem investora, resp. výběrová kritéria pro výběr blockchainu musí zahrnovat zájmy investora.
- Vydávání, distribuce a marketing – během této fáze je token vydán pomocí nabídky Security Token Offering (STO). STO je proces, který zahrnuje počáteční prodej bezpečnostního tokenu. Abychom měli jasnou představu, STO je obdoba burzy IPO (Initial Public Offering). Na rozdíl od akcií STO umožňuje investorům nakupovat bezpečnostní tokeny pro nemovitostní aktiva.
Další metodou je registrace aktiva u subjektu, jako je Real Estate Investment Trust (REIT). V tomto modelu je token vytvořen po procesu registrace. Příkladem je tokenizační středisko St. Regis Aspen. Zde majitel vytvořil aktivum REIT, Aspen Digital. Aspen Digital byl poté převeden na Aspen Coins. Aspen Coins byly postaveny pomocí tokenového standardu ERC-20. Celkem bylo prodáno 18 milionů tokenů (1 dolar za token), čímž bylo získáno celkem 18 milionů dolarů.
Před vydáním a distribucí tokenu je povinné splnit požadavky regulačních norem. Zásadní roli při určování daní hraje regulační rámec. Jakmile jsou tokeny nemovitostí na prodej, můžeme je koupit pomocí stablecoinů, kryptoměn nebo fiat měn. Kromě toho budou zakoupené tokeny dostupné v kryptopeněžence.
A konečně, tržiště provádějí propagační aktivity na různých online platformách. Marketingový proces pomáhá oslovit investory po celém světě.
Díky inteligentním smlouvám (Smart kontrakt) lze značně usnadnit legální převod majetkových aktiv, a to i v případě úplných vlastnických práv. Díky projektu Propy mohou být nemovitosti okamžitě uvedeny na mezinárodní trh. Jejich chytré smlouvy umožňují převody aktiv a samozřejmě převod kupní částky
bez nutnosti dalších třetích stran.
V podobném duchu je také možné využít Smart kontrakt pro nájemní smlouvy. Například ManageGo používá DLT pro komplexní řešení všech věcí souvisejících s nájmy. ManageGo sleduje smlouvy, služby recepce, platby nájemného a údržbu, což usnadňuje pronájem nemovitosti ostatním.
Emisní platformy a burzy
Spíše, než vytváření konkrétního řešení pro nemovitosti na blockchainu se platformy pro vydávání tokenů zaměřují na infrastrukturu potřebnou pro tokenizaci aktiv a jejich obchodování.
Pro příklad je možné zmínit blockchainovou vývojovou skupinu HashCash Consultants, která oznámila vývoj krypto burzy věnované nemovitostem. Tato burza umožní nejen obchodování s tokenizovaným majetkem, ale také bude disponovat seznamem užitkových tokenů pocházejících z projektů blockchainu nemovitostí, jako je například výše uvedený Propy.
Dalším projektem spadajícím do této kategorie je Realio. Realio je platforma pro vydávání tokenů specializovaná na bezpečnostní tokeny. Ačkoli je projekt agnostický vůči typům aktiv, která lze tokenizovat, výslovně zmiňuje nemovitost jako svůj nejlepší případ použití. Za tímto účelem Realio spolupracuje s několika blockchainovými sítěmi a využívá buď vestavěné funkce blockchainu, nebo vytváří vlastní transakční kontroly pro dodržování mezinárodních předpisů o cenných papírech.
Také provozuje decentralizovanou burzu, přičemž provádí KYC a akreditační kontroly pro investory. Každý investor, který chce koupit aktiva na Realio, musí být pro tento proces na seznamu povolených. S tokenizovanými aktivy lze tedy obchodovat decentralizovaně, přičemž je stále plně v souladu s jejich transakčními kontrolami.
Závěr
Tokenizace nemovitostí je určitě krokem k vyšší likviditě a ke zpřístupnění obchodu menším investorům. Lze očekávat, že se tento trend bude čím dál více rozrůstat díky velkému potencionálnímu zájmu mnoha investorů.
Ovšem také záleží na tom, jakým způsobem budou ceněné přednosti (např. decentralizace, nezávislost, nezměnitelnost) tohoto trendu ovlivňovat centralizované regulace.
Prozatím lze doporučit, vždy si ověřit směnitelnost tokenu před jeho koupí. Tokeny, které lze koupit, ale není možné je následně prodat, nejsou zpravidla bezpečnou investicí .
Z hlediska rizikovosti a transparentnosti jsou pro investory výhodnější tokeny jejichž hodnotu vytváří trh. To znamená situaci, kdy vydavatel nemůže s jejich cenou manipulovat podle svých zájmů. Záleží ovšem na investorovi a jeho posouzení rizika, které je ochoten podstoupit. Podrobnosti o počtu vydaných tokenů, jejich podkladovém aktivu a další informace se zpravidla dovíme z whitepaperu.
Spustit trh s tokenizovanými nemovitostmi není až tak složité, jako nákladné.
Autorka: Jana Janečková
